Le 18 mars 2020, le gouvernement luxembourgeois a adopté un règlement grand-ducal déclarant l'état d'urgence, lui permettant de prendre des mesures urgentes pour faire face à la crise liée au Covid-19. Par une loi votée le 24 mars 2020, l'état d'urgence a été prolongé pour une durée maximale de trois mois.
En matière de bail commercial et de bail d’habitation la seule mesure qui a été prise pour l’instant par le gouvernement concerne la suspension des délais de déguerpissement. Deux propositions de loi ont toutefois été déposées en vue d’instaurer des mesures d’aide dans le cadre de crise sanitaire actuelle.
La suspension des délais de déguerpissent
Le 25 mars 2020, le gouvernement a adopté un règlement grand-ducal suspendant les délais pour les questions juridictionnelles et adaptant temporairement d'autres dispositions procédurales. L'article 5, paragraphe 1 du règlement stipule que « les expulsions ordonnées pour des baux à usage résidentiel et commercial sont suspendues ». Ainsi, le bailleur n'est plus autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion tant que l'état d'urgence est en vigueur.
Proposition de loi 7549 instituant des dispositions transitoires concernant les baux à loyer dans le contexte de la crise sanitaire COVID-19
Cette proposition de loi exclut une résiliation unilatérale de la part du bailleur du contrat de bail, dans le cas où le non-paiement du loyer survient dans la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020, si et seulement si ce non-paiement est lié directement aux conséquences de la pandémie COVID-19.
La proposition de loi inclut aussi bien les baux à loyers à usage d’habitation que les baux à ferme.
Proposition de loi 7551 portant suspension pendant la durée de l'état de crise des loyers relatifs aux baux commerciaux et à usage professionnel et modifiant la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu
Deux mesures sont proposées :
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La suspension de l’obligation de paiement des loyers durant l’état de crise. Cette suspension s’accompagne de la privation du droit de résiliation avec effet immédiat dont dispose le bailleur en temps normaux, avec la précision toutefois que cette privation ne concerne que le non-paiement des loyers échus ou à échoir pendant la durée de l’état de crise.
Limite :
- Si le locataire s’abstient de payer les loyers venant à échéance après la fin de l’état de crise, le bailleur retrouve la plénitude de ses droits.
- Si le locataire ne règle pas les arriérés de loyers accumulés durant l’état de crise au plus tard le 30 juin 2021. A ce moment, les règles régissant les baux et en particulier celles relatives aux baux commerciaux s’appliquent.
Remarque :
- Les bénéficiaires de la présente mesure seraient invités à ne pas cumuler cette mesure avec les aides misent en place en faveur des entreprises en difficulté financière temporaire.
- La faculté pour les deux parties de revoir à la baisse le loyer dû pendant l’état de crise, de même que la possibilité pour le bailleur de renoncer tout simplement aux loyers en question restent intactes.
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Adaptation de la législation fiscale en conséquence
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Il est également à noter que dans un communiqué de presse du 23 mars 2020, la Confédération luxembourgeoise du commerce recommande, dans la mesure du possible, que les bailleurs publics et privés de locaux commerciaux accordent des délais de paiement prolongés de plusieurs mois, ou annulent purement et simplement une partie du loyer dû. En effet, en raison des mesures d'endiguement prises au Luxembourg, la plupart des magasins doivent rester fermés, ce qui entraîne une perte totale de chiffre d'affaires.
Dans cette optique, les villes de Luxembourg, Esch-sur-Alzette, Ettelbruck et Dudelange ont déjà annoncé qu'elles suspendent l'obligation de payer le loyer des locaux leur appartenant et utilisés pour des activités commerciales ou de restauration pendant la durée de la crise sanitaire. Par ailleurs, dans un esprit de solidarité, plusieurs grands centres commerciaux ont également fait un geste en faveur de leurs locataires en annulant le paiement du loyer pour une période déterminée ou en reportant sa date de paiement.
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